10年前に2000万で買ったマンションが2700万で売れた話
さて、わたしの資産のうちに分譲マンションがありました。
購入は2011年の12月で、１LDKの駅近マンションでした。
このマンションを売却するにあたり1年ほどかかってしまいましたが、
結果的に学びの多い売却でしたのでご報告です。
マンションスペック
2011年12月に新築購入
１LDKで50㎡未満（当時は住宅ローン控除対象外）
駅徒歩５分以内の超駅近！
設備は当時としてある程度新しいものが導入されていて便利でした。
・浴室乾燥機
・食器洗浄乾燥機つきシステムキッチン
・カウンターキッチン
・宅配ボックス多数
・マンションコンシェルジュあり
・ごみは平日毎日回収
・生ごみはディスポーザにて処理
スーパーも徒歩3分ととても便利な立地でした。
購入の総額は、およそ2000万。
ローンは1500万を35年で組みました。ローンの金利は0.875%。
まずは査定
2020年6月に査定を6社ほどに依頼。
査定するだけでポイントがもらえるサイトなど、ポイ活も並行して活用しました。
3180万がトップで、1880万という査定もありました。
この開きはなんなんだ・・・というのが正直な感想でした。
また、不動産会社によっては、査定の提示額に○○○万円～○○○万円と、
すでに開きが生じているところも。提示にはないが、査定書を読み込むと、
売出価格○○○万円、販売予想価格○○○万円とあるところもありました。
要するに、「相場としてはこれくらい。あとは売ってみないとわからない」
ということだと認識しました。
仲介業者の選定
さて、気になる仲介業者の選定ですが、当然高く売ってくれるところが一番でしょう。
一番高額査定だった会社は、CMもやっている全国展開の不動産屋さん。
自信満々な営業マンが
「うちは専属専任媒介しかうけていません。専属専任にてお願いします。」とのこと。
仲介業者との契約には3種類あり、
１．専属専任媒介
２．専任媒介
３．一般媒介
の3種です。
専属専任媒介は、縛りが強く、その不動産屋を通してしか取引しないということです。
専任媒介は、不動産会社は一社に専任しますが、自分で買い手を見つけてきたりも可能です。
一般媒介契約は、どこの不動産を介してもよいというオープンな媒介契約です。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、仲介業者選定の前にひとつ決断をせまられます。
結論からいうと、販売開始の半年間は「一般媒介契約」にて4社でスタートしました。
そして、あとから3社ほど名乗り出てきて追加し、7社まで増えました。
それでも売り切れなかったため、最後の半年間は7社のうち一番仲介手数料が安く、なおかつ話しやすい担当の方がいる仲介業に専任媒介契約としました。
一般媒介6か月 → 専任媒介6か月 → 売却
恐らく時間がかかりすぎだと感じる方が多いでしょう。
やはり私個人としてもやきもきする期間が長かったのが事実です。
はやくても半年以内に売れると思っていたからです。
ですが、個人的な見解とまわりの世間話レベルでですが、
確実に需要のある物件であると自負があったので焦りそうになるも
状況を鑑みて冷静になる・・・の繰り返しでした。
最終的に1社に絞り、おまかせしたところは査定時は、ちょうど全体の中間かそれより少し低めの査定だったところですが、査定額上限の3180万から売却をスタートさせ、3か月ごとくらいに価格を少しずつさげて、最終2700万での売却となりました。
実は、最初の6か月は居住したままの売却でした。
内見も5組ほど来られましたが、家具などはもちろんそのままですし、わたしも立ち会っている状態での内見なので、購入希望者はあまり好き勝手に見れるような感じではなかったでしょう。
後半の6か月での内覧は、報告通りであれば4組であったと記憶しています。
やはり提示額がそこまで安くなかったので、内見に来られた全体数は少ないと言えます。
そのため、売却までに半年を要したと言えるでしょう。
ですが、結果的には満足しています。
もし、売り急いでいれば2700万で売れた家が、2400万くらいだったかもしれません。
わたしの個人的な結論です。
家は売り急ぐな。需要がある物件であるかを調査し、需要があればどっしり構えるべし。
です。
専任業者の選定
一般媒介契約からはじめた理由は、どの不動産屋も同じに見えたからです。
◎信頼たり得る関係性がない
→当然、一括見積サイトで依頼した完全に新規のお付き合いとなる不動産屋さん。
雰囲気がいいから。優しそうだから。まじめそうだから…etc といった抽象的なことでは決められません。
また、査定額は各社開きがあり、明確な金額は、あってないようなものとも捉えました。そのため、まずはお付き合いをしてみないことには、その方の性格や性質がわからない、と判断し、一般媒介契約で数社とお付き合いするという「一夫多妻制」からスタートしたのです。笑
一般媒介契約にすると、各社ともにそんなに頑張ってくれません。
なぜなら彼らからしたら、確定的な売り上げにならないからです。
競争原理などは働きません。わたしの他に、専任で家の売却を任せる方はたくさんいますから、不動産屋さんからすれば、そちらの売却が最優先でしょう。
そんななかでも、ある程度親身になってくれつつ、アドバイスなどをいただける方を見極めていく。集客力がある会社を見極めていく、、、といった感じです。
販売価格を下げる、という判断は不動産屋さんでなくてもできます。
そういった安直なアドバイスではなく、不動産屋さんだからこそいただける細やかなアドバイスをしれくれる方を見つけましょう。
小さいことですが、「内覧に来られた際は、部屋の電気はすべてつけておく」とかのアドバイスです。
また、一般媒介契約を終えて、専任にする旨は絶対にお付き合いしたくない（こちらからの質問などのレスポンスが遅いなど）会社を除外したのち、残りの4社くらいに伝えました。その際に、仲介手数料３％が一律ですが、これは法定上限とわかっていたので値下げ交渉しました。
結果的に
・２％を提案する会社
・３％と法律で決まっているから下げられない、と間違った法的解釈をし、そのままつっぱねる会社
・〇％ではなく、○○万円でいきます。といった会社
の3つに分かれ、定額を提示してくださった会社に専任媒介契約を依頼しました。
定額であるということは、売り手としてはおもしろい提案です。
高くで売れればこちらの手元に残る金額は増えます。提示額が損するレベルでの売却はないであろうと考え、この会社を選びました。
細かいアドバイスをくれたり、報告書の提出を怠らなかった（一般媒介契約では、本来報告書提出の義務はない）といった細かい点でもほかの不動産屋さんを半歩だけリードしていたこともあります。
売却後のハウスクリーニング費用も出してくれるとのおまけつきでした！
専任にしてから爆発的に内見が増えたとかはありません。
もしかしたらほかの販売方法であれば、もっと高く・もっと早く売却できたかもしれません。
ですが、このような学びの多い売却にはならなかったでしょう。
結果的には、とても満足感のある売却となりました。
各項目について、また掘り下げた記事が書ければと思います。
ご拝読ありがとうございました。